1세대 1주택 비과세 판정기 소득세법 §89·시행령 §154
5조건 (주택수·시가 12억·보유 2년·거주 2년·일시적 2주택) 동시 검증 후 비과세/부분과세/일반과세 자동 판정. 세액 시뮬은 양도세 계산기 별도 사용.
비과세 5대 조건 (소득세법 §89·시행령 §154)
- 1세대 1주택: 배우자 + 동거 자녀·부모 합산 1주택
- 시가 12억 이하: 초과 시 (12억 초과분 / 양도가액) 비율 부분 과세
- 보유 기간 2년+: 취득일 ~ 양도일 (등기 기준)
- 조정대상 거주 2년+: 2017.08.03 이후 취득 시 의무 (실거주)
- 일시적 2주택 처분 기한: 이사 3년 / 결혼 5년 / 상속 5년 / 동거봉양 10년
일시적 2주택 처분 기한 (시행령 §155)
| 사유 | 처분 기한 |
|---|---|
| 이사 (새 집 매수) | 3년 (비조정) / 2년 (조정→조정) |
| 결혼 (각 1주택) | 5년 |
| 부모 사망 (상속) | 5년 |
| 동거 봉양 (60세+ 부모) | 10년 |
| 분양권 + 주택 | 분양권 취득 후 3년 |
12억 초과 부분 과세 산식
과세 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억) / 양도가액
예: 양도가액 ₩15억 + 양도차익 ₩5억 → 과세 양도차익 = 5억 × 3/15 = ₩1억. 누진세 (6-45%) + 장기보유특별공제 (10-80%) 적용. 세액 시뮬은 양도세 계산기 사용.
📌 공식 출처 · 관련 법령
- 소득세법 §89·§94·§95 · 1세대 1주택 비과세 + 분양권·입주권 + 양도차익
- 소득세법 시행령 §152·§154·§155 · 1세대 정의 + 비과세 요건 + 일시적 2주택
- 국세청 홈택스 — 양도세 신고·모의계산 · 양도 후 2개월 내 신고
- 국세청 — 양도소득세 안내 · 비과세 자격·예외 사례·가산세
- 국토교통부 — 조정대상지역 고시 · 최신 조정대상지역 명단
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 양도가액 시세 확인
- ☎ 국세청 126 — 양도세 상담
본 도구는 소득세법 §89·시행령 §154 1세대 1주택 비과세 표준 추정 판정. 실제 양도 신고는 홈택스 (hometax.go.kr) 또는 세무사 자문 권장. 분양권·입주권 정확한 카운트, 상속 비과세 특례, 농어촌 주택 특례, 임대사업자 등록 주택 등 특수 케이스는 본 V1 단순화. 큰 자산 (₩10억+) 매도 또는 다주택 케이스는 세무사 (₩30-200만) 상담 강력 권장.
자주 묻는 질문
1세대 1주택 비과세 5대 조건은?
소득세법 §89·시행령 §154 — (1) 1세대 1주택, (2) 보유 2년+, (3) 양도가액 12억 이하 (초과 시 부분 과세), (4) 일시적 2주택 처분 기한 (3-10년), (5) 분양권·입주권 카운트. 5조건 모두 충족 시 양도세 0원. 1조건이라도 미충족 시 일반 양도세 (누진세 6-45%).
보유 2년 / 거주 2년 차이?
(1) 보유: 모든 1주택 기본 (취득일 ~ 양도일). (2) 조정대상 거주 의무 2년+: 2017.08.03 이후 조정대상지역 취득 시. 실거주 입증 필요. 거주 의무 예외: 취학·근무·질병·해외이주. (3) 조정대상지역: 서울 전체 + 경기 일부 + 세종 등 (매년 변경). 미충족 시 비과세 X → 일반 양도세 + 장특공.
12억 초과 시?
고가주택 부분 과세. 산식: 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 - 12억) / 양도가액. 예: 양도가액 ₩15억 + 차익 ₩5억 → 과세 ₩1억. 누진세 + 장특공 (1세대 1주택 80% 한도). 12억 임계 매우 중요 — 11.99억 비과세, 12.01억 부분 과세.
일시적 2주택 처분 기한?
시행령 §155 — 이사 3년 (조정→조정 2년), 결혼 5년, 상속 5년, 동거봉양 10년, 분양권+주택 3년. 기한 내 매도 시 두 주택 모두 비과세 가능. 초과 시 비과세 X.
1세대 합산은 어떻게?
시행령 §152 — 거주자 + 배우자 + 직계존비속 (동거) + 형제자매 (동거). 배우자 무조건 합산. 직계존비속 동일 주민등록 동거 시. 30세+ 직장 독립 자녀 분리 가능. 60세+ 부모 동거 봉양 시 부모+자녀 각 1주택 (총 2주택) 가능.
분양권·입주권 카운트?
2021.01.01+ 취득 분양권·입주권: 주택수 포함 (소득세법 §94). 영향: 1주택+분양권 = 2주택 → 일반 양도세. 일시적 2주택 (분양권 취득 후 3년) 비과세 가능. 2020.12.31 이전 취득은 미포함 (구법).
비과세 안 되면 양도세 얼마?
일반 양도세 (§95): 양도차익 - 장특공 (10-80%) → 누진세 (6-45%) 또는 단기 중과 (1년 70%/1-2년 60%) 또는 다주택 중과 (조정 +20-30%). 예: 1주택 + 차익 ₩3억 + 보유 5년 → 약 ₩6,800만. 비과세 시 0. 정확한 세액: 양도세 계산기.