양도세 완벽 가이드 2026

최종 업데이트: 2026-05-10 · ~9분 분량 · 적용 기준: 소득세법 §89·§95·§103·§104·§105

양도소득세는 부동산 매도 시 가장 큰 1회성 세금. 1주택 12억 이하면 전액 비과세, 12억 초과·다주택은 누진세 6~45% + 단기 70% + 다주택 중과 +20/+30%p — 같은 양도차익이라도 ₩수백~수억 차이. 본 가이드는 2026 기준 비과세 요건, 장기보유특별공제 표 II 80%, 세율 표, 일시적 2주택, 분양권·입주권 특수 케이스, 신고·납부, 절세 팁까지 한 번에 정리합니다.

요약: 1주택 비과세 = 보유 2년 + (조정 거주 2년) + 12억 이하. 12억 초과는 장특공 표 II 80% 적용 후 8단계 누진 6~45%. 단기 1년 미만 70%, 1~2년 60%. 다주택 중과 +20/+30%p (2025.05 한시 배제). 신고 = 양도일 + 2개월 내 홈택스. 지방세 = 양도세 × 10%.

📊 양도세 즉시 계산 🏠 취득세도 함께 계산

1. 1세대 1주택 비과세 요건 (소득세법 §89 ① 3호)

4가지 모두 충족 시 12억 이하 전액 비과세, 12억 초과는 장특공 적용 후 과세:

  1. 양도일 현재 1세대 1주택
  2. 보유 2년 이상 (취득일로부터 양도일까지)
  3. 조정대상지역 취득분은 거주 2년 추가
  4. 양도가액 12억 이하 → 전액 비과세 (12억 초과분만 과세)

'1세대' 정의

본인·배우자·생계 동거 직계가족 합산. 즉 부모와 같이 살면서 자녀 명의 주택이 있으면 1세대 다주택 판정 가능. 별거·분가는 별도 세대로 인정될 수 있으나 사실상 동거 시 합산.

특례 — 일시적 2주택, 상속, 동거봉양 등 (시행령 §155)

2. 장기보유특별공제 (장특공, 소득세법 §95 ②)

1주택 (12억 초과분) — 표 II

보유 기간보유 공제거주 기간거주 공제합산 최대
3년12%2년8%20%
5년20%5년20%40%
10년40%10년40%80%

각 연 4%씩 (보유 + 거주 따로 계산). 보유 10년 + 거주 10년 = 80% 최대 공제. 양도차익 1억이면 8천만 공제 후 2천만 과세 → 누진세율 적용.

일반 부동산 (12억 초과 1주택 외) — 표 I

연 2%, 최대 30% (15년 보유). 단순 보유 기간만 (거주 무관).

거주 미달 시 표 II → 표 I 변경

조정대상지역 취득 1주택의 거주 기간이 2년 미만이면 표 II 자격 X — 표 I (연 2%, 최대 30%) 만 적용. 큰 절세 차이.

3. 양도세 세율 (소득세법 §104)

기본 세율 (보유 2년 이상) — 8단계 누진

과세표준세율누진공제
≤ ₩1,400만6%—
~ ₩5,000만15%₩1.26M
~ ₩8,800만24%₩5.76M
~ ₩1.5억35%₩15.44M
~ ₩3억38%₩19.94M
~ ₩5억40%₩25.94M
~ ₩10억42%₩35.94M
> ₩10억45%₩65.94M

단기 보유 (주택)

보유 기간세율
1년 미만70%
1~2년 미만60%
2년 이상기본 누진 6~45%

분양권 단기

1년 미만 70%, 1년 이상 60% (주택과 동일).

다주택 중과 (조정대상지역, 시행령 변동 가능)

2025.05까지 한시적 중과 배제 (시행령 §167의3 등) — 그 이후 재시행 여부는 정부 정책 따라 변동. 양도 시점의 시행령 확인 필수.

4. 양도소득금액 산정 + 기본공제 250만원 (§103)

산식

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 (인당 ₩250만)
산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제
지방소득세 = 산출세액 × 10%
총 부담 = 산출세액 + 지방소득세

필요경비 인정 항목

관리비·이자·일반 수선비 (도배·페인트) 는 필요경비 미인정.

기본공제 250만원

손실 통산 (절세 plan)

같은 해 양도손실 (양도차손) 은 다른 양도소득과 통산 가능 — 손실 자산 매각 시점을 이익 자산과 같은 해로 맞추면 절세.

5. 신고·납부 (소득세법 §105)

기한

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내. 예: 5월 15일 양도 → 7월 31일까지 신고·납부.

신고처

지방소득세 (지방세법 §103의3)

양도세 산출세액의 10% 별도 부과 — 양도세가 1억이면 지방세 1천만 추가. 양도세 신고 시 지방세도 자동 계산되어 위택스 연계 납부 가능.

지연 시 가산세

1주택 비과세 신고 면제

1세대 1주택 비과세 (12억 이하 전액 비과세) 케이스는 신고 의무 면제. 12억 초과·다주택·일반 부동산은 신고 필수.

6. 분양권·입주권·재건축 특수 케이스

분양권 (계약 ~ 잔금 전)

주택 취득 전이지만 별도 양도 가능. 단기 세율 (1년 미만 70%, 1년 이상 60%) — 매우 비쌈. 분양권 양도 시 주택 수 산정 포함 (다주택 판정).

조합원 입주권

재건축·재개발 조합원 분양권 — 일반 분양권과 다른 세제. 조합 설립 인가일 기준 1세대 1주택 비과세 가능. 보유 기간은 종전 주택 보유 기간 + 조합 입주권 보유 기간 합산.

재건축·재개발 정비사업

관리처분 인가 → 입주권 → 신축 주택 단계. 각 단계별 양도세 적용 다름 — 복잡하므로 정비사업 전문 세무사 자문 필수.

임대등록주택 (민간임대주택특별법)

민특법 임대등록주택은 별도 세제 (세율 인하·중과 배제). 등록 + 의무 임대 기간 (5년·8년·10년) 충족 필요. 2020.07 이후 등록 제한 + 자진 말소 가능 — 정확한 본인 케이스는 세무사 자문.

7. 절세·환급 + 흔한 실수

절세 핵심 6가지

  1. 1주택 + 보유·거주 요건 충족 → 12억 이하 전액 비과세 + 장특공 80%. 가장 강력.
  2. 보유 10년 + 거주 10년 채우면 12억 초과 양도차익도 80% 공제.
  3. 부부 공동명의 → 기본공제 ₩500만 (각 250만) + 누진세율 분산 (각자 낮은 구간 적용 가능).
  4. 같은 해 손실 양도 → 다른 양도소득과 통산 (절세 plan).
  5. 일시적 2주택 처분 기한 (2/3년) 정확 준수 → 1세대 1주택 비과세 유지.
  6. 필요경비 영수증 보관 — 중개수수료·등기비·자본적 지출 인테리어. 자본적 지출은 시공 계약서 + 영수증 + 사진 보관.

흔한 실수 7가지

  1. 거주 요건 무인지. 조정대상지역 취득분은 거주 2년 추가. 거주 1년 11개월이면 비과세 X — 12억 초과는 표 II → 표 I 변경 (큰 차이).
  2. 1세대 판정 누락. 부모와 같이 사는데 자녀 명의 주택 있으면 1세대 다주택. 별거 증명 필요.
  3. 일시적 2주택 처분 기한 미준수. 2/3년 카운트 정확. 미준수 시 다주택 중과 적용.
  4. 필요경비 영수증 미보관. 인테리어 ₩5천만 자본적 지출도 영수증 없으면 인정 X — 양도세 ₩수천만 추가.
  5. 2개월 미신고. 무신고 가산세 20% + 일 0.022%. 양도가 5억 케이스 6개월 미신고 시 가산세만 ₩수백만.
  6. 분양권 양도 시 단기 세율 무인지. 1년 미만 70% — 양도차익 1억이면 ₩7,700만 (지방세 포함) 부담.
  7. 다주택 중과 시점 변동 무인지. 2025.05 한시 배제 후 재시행 가능성 — 양도 시점의 시행령 확인 필수.

환급 (경정청구, 국세기본법 §45의2)

신고 후 잘못 부과된 양도세는 5년 내 경정청구 가능. 예: 일시적 2주택 처분 완료 후 다주택 중과분 환급, 자본적 지출 영수증 추후 발견. 홈택스 또는 세무서 신청. 환급금은 보통 1~3개월 내 지급.

같이 쓰는 도구

📊 양도세 계산기 🏠 취득세 계산기 🏘 전월세 전환율 🏡 청약 가점 🎁 증여세 계산기

자주 묻는 질문

1주택 비과세 요건은 무엇인가요?

소득세법 §89 ① 3호 — (1) 양도일 현재 1세대 1주택, (2) 보유 2년 이상, (3) 조정대상지역 취득분은 거주 2년 추가 요건, (4) 양도가액 12억 이하면 전액 비과세. 12억 초과분만 과세대상이며, 그 초과 양도차익에서 보유·거주 기간에 따른 장기보유특별공제 추가 적용 (최대 80%). '1세대'는 본인·배우자·생계 동거 직계가족 합산 기준이므로 부모와 같이 살면서 자녀 명의 주택이 있으면 다주택 판정 가능. 일시적 2주택·상속·동거봉양 등 특례 (시행령 §155) 는 별도 적용. 정확한 케이스는 홈택스 모의계산 또는 세무사 자문.

장기보유특별공제 (장특공) 는 어떻게 계산되나요?

1주택 (12억 초과분, 표 II): 보유 기간 + 거주 기간 각각 연 4%씩, 합산 최대 80% (보유 40% + 거주 40%, 각 10년 한도, 소득세법 §95 ②). 예: 보유 10년 + 거주 10년 = 80% 공제 → 양도차익 1억이면 8천만 공제 후 2천만 과세. 일반 부동산 (표 I): 연 2%씩 최대 30% (15년 기준). 본 가이드의 양도세 계산기는 1주택 기준 표 II 만 표시. 단기보유 (보유 3년 미만) 는 장특공 미적용 — 보유 만 3년부터 12% 시작. 거주 미달 (조정대상지역 거주 2년 미만) 시 표 II 가 표 I 로 변경 — 큰 절세 차이 발생.

양도세 세율은 어떻게 되나요?

기본 세율 (보유 2년 이상): 종합소득세와 동일 8단계 누진 — 1,400만 이하 6% / 5,000만 이하 15% / 8,800만 이하 24% / 1.5억 이하 35% / 3억 이하 38% / 5억 이하 40% / 10억 이하 42% / 10억 초과 45% (소득세법 §104). 단기 보유: 1년 미만 70%, 1~2년 미만 60% (주택). 토지 단기는 50% / 40%. 다주택 중과: 조정대상지역 1세대 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p — 단 2025.05까지 한시적 중과 배제 (시행령 변동 가능). 분양권 양도: 1년 미만 70%, 1년 이상 60%.

기본공제 250만원은 어떻게 적용되나요?

양도소득금액 (양도차익 − 장기보유특별공제) 에서 인당 연 250만원 기본공제 (소득세법 §103). 같은 해 여러 자산 양도 시 합산 적용 — 250만원은 한 해 한 번. 부부 별 명의면 각자 250만 (총 500만) 가능. 1주택 비과세 (12억 이하 전액 비과세) 케이스에서는 과세대상이 없으므로 기본공제 적용 의미 없음. 12억 초과 1주택, 다주택, 일반 부동산, 주식 등 모든 양도소득에서 공통 적용. 손실 (양도차손) 은 같은 해 다른 양도소득과 통산 가능 — 절세 plan 에 활용.

지방소득세도 같이 내나요?

네. 양도소득세 산출세액의 10% 로 지방소득세 별도 부과 — 양도세가 1억이면 지방세 1천만 추가, 총 1.1억 부담 (지방세법 §103의3). 신고·납부 기한: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 (소득세법 §105). 신고처: 홈택스 (hometax.go.kr) 또는 관할 세무서. 양도세 신고 시 지방세도 자동 계산되어 위택스 연계 납부 가능. 지연 시 무신고 가산세 20% (부정 40%) + 납부 가산세 1일당 0.022% (연 8.03%). 1세대 1주택 비과세는 신고 의무 면제 (12억 이하 전액 비과세 케이스), 12억 초과·다주택은 신고 필수.

일시적 2주택 양도세 비과세 특례는?

기존 주택 보유 중 신규 주택 취득 후 일정 기한 내 기존 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용 (소득세법 시행령 §155 ①). 처분 기한 (2024 기준): 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이전 시 2년, 그 외 케이스 3년. 신규 주택 취득일로부터 기산. 기존 주택의 보유 + 거주 요건 (조정 2년 + 2년) 도 충족 필요. 12억 이하 전액 비과세, 12억 초과는 장특공 적용 후 누진세율. 기한 미준수 시 일반 양도세 적용 (다주택 중과 + 단기 세율 등). 정확한 본인 케이스는 홈택스 모의계산 또는 세무사 자문.

분양권·입주권 양도는 어떻게 다른가요?

분양권 (계약 ~ 잔금 전): 주택 취득 전이지만 별도 양도 가능. 양도세 세율 — 1년 미만 70%, 1년 이상 60% (주택과 분양권 모두 동일 단기 세율). 보유 기간 짧으면 매우 비싼 세율. 분양권 양도 시 주택 수 산정에 포함 (다주택 판정). 입주권 (분양권의 일종, 재건축·재개발 조합원 분양권): 조합원 입주권은 일반 분양권과 다른 세제 — 1주택 비과세 가능 케이스 (조합 설립 인가일 기준 1세대 1주택). 신탁된 주택, 임대등록주택 (민특법) 도 별도 세제 — 복잡하므로 세무사 자문 필수.

양도세 절세·환급 받는 방법은?

절세 핵심: (1) 1주택 + 보유·거주 요건 충족 → 12억 이하 전액 비과세 + 장특공 80%. (2) 보유 10년 + 거주 10년 채우면 12억 초과 양도차익 80% 공제. (3) 부부 공동명의 → 기본공제 ₩500만 (각 250만) + 누진세율 분산. (4) 같은 해 손실 양도 → 다른 양도소득과 통산. (5) 일시적 2주택 처분 기한 (2/3년) 정확 준수 → 1세대 1주택 비과세 유지. (6) 필요경비 (중개수수료·등기비·자본적 지출 인테리어) 영수증 보관. 환급: 신고 후 잘못 부과된 양도세는 5년 내 경정청구 가능 (국세기본법 §45의2). 정확한 절세 plan 은 부동산 양도세 전문 세무사 자문 권장 (상담료 ₩30~100만).

⚠️ 본 가이드는 2026년 5월 기준 일반 정보입니다. 양도세는 시행령 변동이 잦고 (다주택 중과 한시 배제 등), 분양권·입주권·재건축은 매우 복잡하므로 ₩수천만~₩수억 절세 가능. 부동산 양도 전 세무사 자문 (₩30~100만) 강력 권장. 본 글이 세무 자문을 대체하지 않습니다.