종합부동산세 계산기 종합부동산세법 §7-10 · 시행령 §2의3 · 2026 기준
공시가격 입력만으로 1주택 12억 / 부부 공동명의 18억 / 다주택 9억 공제 + 누진세율 0.5~5.0% + 연령·보유 세액공제 최대 80% + 세부담 상한 + 농어촌특별세 20% 까지 자동 합산. 매년 12월 1~15일 신고용 참고치를 즉시 확인하세요.
계산 방법
- 공제 결정: 1주택 12억 / 부부 공동명의 1주택 18억 (각자 9억) / 다주택 9억
- 과세표준 = (공시가격 − 공제) × 공정시장가액비율 95% (2026 시행령 §2의3)
- 누진세율 적용: 1·2주택 0.5~2.7% / 3주택+ 0.5~5.0% (종부세법 §9)
- 연령·보유 세액공제 (1주택자만): 연령 60/65/70세 20/30/40% + 보유 5/10/15년 20/40/50%, 합산 최대 80% (§16)
- 세부담 상한: 1주택 150% / 2주택 200% / 3주택+ 300% (직전년도 세액 입력 시)
- 농어촌특별세 = 종부세 × 20% (농특세법 §5)
📌 공식 출처 · 관련 법령
- 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 제8조·제9조·제15조 · 1주택 12억·부부공동 18억·다주택 9억 공제 + 누진세율 6단계 + 재산세 중복분 공제의 법적 근거
- 국세청 홈택스 — 종합부동산세 세액 자동계산 · 12월 1일~15일 정기 신고·납부 + 공정시장가액비율(60-100%) 자동 반영 공식 채널
- 국토교통부 — 부동산 공시가격 알리미 · 6월 1일 기준 공시가격 무료 조회 (아파트 공동주택·단독주택 개별·토지 개별공시지가)
- 국세청 — 종합부동산세 안내 · 합산배제·비과세(임대주택·미분양·기숙사) 신청·연령·보유기간 80% 공제 운영 가이드라인
본 도구는 2026 종부세법 표준 누진세율과 공제 한도 기준입니다. 재산세 중복분 공제·합산배제 신청·비과세 대상(임대주택·미분양·기숙사) 등 개별 변수가 많아 실제 납부세액과 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 신고 전 홈택스 「세액 자동계산」 또는 세무사 상담을 권장합니다.
자주 묻는 질문
공시가격은 어디서 확인하나요?
국토교통부 공시가격 알리미 에서 주소 또는 도로명으로 무료 조회 가능합니다. 매년 4월 말 발표되며, 종부세는 6월 1일 기준 공시가격을 적용합니다. 시세(매매가)와는 다르므로 시세를 입력하지 마세요. 아파트는 공동주택 공시가격, 단독주택은 개별주택 공시가격, 토지는 개별공시지가로 각각 조회됩니다.
부부 공동명의가 항상 유리한가요?
대부분 유리하지만 항상은 아닙니다. 단독명의는 12억 공제 + 연령·보유 세액공제 최대 80%, 공동명의는 각자 9억씩 총 18억 공제 (지분 50:50 기준). 공시가 15~20억대는 보통 공동명의가 유리하지만, 고령 + 장기보유 1주택자는 단독명의의 연령·보유 공제가 더 클 수 있습니다. 본 계산기는 두 시나리오를 자동 비교합니다.
재산세는 별도로 또 내나요?
네, 재산세는 7·9월에 별도 부과 (6월 1일 기준)되며, 종부세는 12월에 부과됩니다. 다만 종부세 산출세액에서 이미 낸 재산세 중 중복분은 공제됩니다 (이중과세 방지, 종부세법 §15). 본 계산기는 단순화를 위해 재산세 공제 전 금액을 표시하며, 실제 납부액은 홈택스 「세액 자동계산」 에서 정확히 확인할 수 있습니다.
종부세 분납이 가능한가요?
납부세액 250만 원 초과 시 절반을 6개월 이내 (다음해 6월 15일까지) 분납 가능합니다. 500만 원 초과 시는 절반을 6개월 이내 2회로 분할 납부 가능. 홈택스 (hometax.go.kr) 에서 분납 신청서를 제출하면 됩니다. 분납에 따른 가산세는 없으며 이자도 면제됩니다. 본 계산기 결과에서 250만 초과 시 분납 가능 메시지가 자동 표시됩니다.
2주택자도 중과세율인가요?
아닙니다 (2023년 개정). 조정대상지역 다주택자 중과세율 (1.2~6.0%) 이 폐지되고, 2주택자는 1주택자와 동일한 일반세율 (0.5~2.7%) 을 적용합니다. 3주택 이상부터만 중과세율 (0.5~5.0%) 이 적용됩니다. 단, 2주택자는 1주택자 전용 혜택 (12억 공제·연령·보유 세액공제) 은 받지 못하고 9억 공제만 적용됩니다.
공정시장가액비율 95%는 무엇인가요?
공시가격 전체를 과세표준으로 삼지 않고, 공시가격의 95%만 과세표준으로 보는 비율입니다 (종부세법 시행령 §2의3). 2022년 60% → 2023년 60% → 2024년 80% → 2026년 95% 로 점차 상향 중. 매년 12월 시행령 개정으로 변경 가능하니, 정확한 비율은 홈택스 공지 확인. 공정시장가액비율이 낮을수록 세 부담이 줄어드는 완충 장치입니다.