양도세 계산기 소득세법 §89·§95·§104
취득가·양도가·보유기간 입력 시 1주택 비과세(12억 이하) 자동 판정 + 장기보유특별공제 + 누진세 + 지방세 10%까지.
1주택 비과세 요건 (소득세법 §89 ① 3호)
- 양도일 현재 1세대 1주택
- 보유 2년 이상
- 조정대상지역 취득분은 거주 2년 추가 요건
- 양도가액 12억 이하는 전액 비과세
- 12억 초과분만 과세 (장특공 적용 가능)
장기보유특별공제 (1주택, 12억 초과분)
- 보유 1년당 4% (최대 10년 = 40%)
- 거주 1년당 4% (최대 10년 = 40%)
- 합산 최대 80%
(일반 부동산은 연 2%, 최대 30%. 본 도구는 1주택 기준만 적용.)
세율 (소득세법 §104)
기본 (보유 2년+)
- 종합소득세와 동일 8단계 누진 (6%~45%)
단기보유
- 1년 미만 보유: 70%
- 1~2년 보유: 60%
다주택 중과 (조정대상지역)
- 1세대 2주택: 기본세율 + 20%p
- 1세대 3주택+: 기본세율 + 30%p
※ 본 도구는 1주택 일반 케이스 위주입니다. 다주택 중과세·일시적 2주택·조합원입주권·분양권 등 복잡 케이스는 전문가(세무사·홈택스) 상담 권장. 홈택스 양도소득세 모의계산.
📌 공식 출처 · 관련 법령
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제89조 (비과세)·제95조 (장기보유특별공제)·제104조 (세율) · 1세대 1주택 12억 비과세·장기보유특별공제 최대 80%·양도소득세율(6-45%) 누진의 법적 근거
- 국세청 — 양도소득세 안내 · 양도소득세 신고 절차·계산 방법·관련 통첩·예규의 공식 채널
- 국세청 홈택스 — 양도소득세 모의계산·전자신고 · 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 신고·납부 공식 채널
- 국가법령정보센터 — 조세특례제한법 (양도소득세 감면) · 1세대 1주택 특례·임대주택·농지·재개발조합원 등 감면 규정
본 도구는 1주택자 표준 양도세 추정이며, 다주택 중과세(조정대상지역 +20~30%p), 일시적 2주택, 분양권·입주권, 상속·증여, 거주·보유 요건 특칙(거주의무·재건축), 비사업용 토지, 임대주택 사업자 특례 등 복잡 케이스는 본 도구 범위 밖입니다. 매도 전 세무사·홈택스 모의계산 + 관할 세무서 사전 확인을 권장합니다.
자주 묻는 질문
1주택 비과세 요건은 무엇인가요?
소득세법 §89 ① 3호 — (1) 양도일 현재 1세대 1주택, (2) 보유 2년 이상, (3) 조정대상지역 취득분은 거주 2년 추가 요건, (4) 양도가액 12억 이하면 전액 비과세. 12억 초과분만 과세대상이며, 그 초과 양도차익에서 보유·거주 기간에 따른 장기보유특별공제 추가 적용 (최대 80%). '1세대'는 본인·배우자·생계 동거 직계가족 합산 기준이므로 부모와 같이 살면서 자녀 명의 주택이 있으면 다주택 판정 가능. 일시적 2주택·상속·동거봉양 등 특례 (시행령 §155) 는 별도 적용. 정확한 케이스는 홈택스 모의계산 또는 세무사 자문.
장기보유특별공제 (장특공) 는 어떻게 계산되나요?
1주택 (12억 초과분, 표 II): 보유 기간 + 거주 기간 각각 연 4%씩, 합산 최대 80% (보유 40% + 거주 40%, 각 10년 한도, 소득세법 §95 ②). 예: 보유 10년 + 거주 10년 = 80% 공제 → 양도차익 1억이면 8천만 공제 후 2천만 과세. 일반 부동산 (표 I): 연 2%씩 최대 30% (15년 기준). 본 도구는 1주택 기준 표 II 만 표시. 단기보유 (보유 3년 미만) 는 장특공 미적용 — 보유 만 3년부터 12% 시작. 거주 미달 (조정대상지역 거주 2년 미만) 시 표 II 가 표 I 로 변경 — 큰 절세 차이 발생.
양도세 세율은 어떻게 되나요?
기본 세율 (보유 2년 이상): 종합소득세와 동일 8단계 누진 — 1,400만 이하 6% / 5,000만 이하 15% / 8,800만 이하 24% / 1.5억 이하 35% / 3억 이하 38% / 5억 이하 40% / 10억 이하 42% / 10억 초과 45% (소득세법 §104). 단기 보유: 1년 미만 70%, 1~2년 미만 60% (주택). 토지 단기는 50% / 40%. 다주택 중과: 조정대상지역 1세대 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p — 단 2025.05까지 한시적 중과 배제 (시행령 변동 가능). 분양권 양도: 1년 미만 70%, 1년 이상 60%.
기본공제 250만원은 어떻게 적용되나요?
양도소득금액 (양도차익 − 장기보유특별공제) 에서 인당 연 250만원 기본공제 (소득세법 §103). 같은 해 여러 자산 양도 시 합산 적용 — 250만원은 한 해 한 번. 부부 별 명의면 각자 250만 (총 500만) 가능. 1주택 비과세 (12억 이하 전액 비과세) 케이스에서는 과세대상이 없으므로 기본공제 적용 의미 없음. 12억 초과 1주택, 다주택, 일반 부동산, 주식 등 모든 양도소득에서 공통 적용. 손실 (양도차손) 은 같은 해 다른 양도소득과 통산 가능 — 절세 plan 에 활용.
지방소득세도 같이 내나요?
네. 양도소득세 산출세액의 10% 로 지방소득세 별도 부과 — 양도세가 1억이면 지방세 1천만 추가, 총 1.1억 부담 (지방세법 §103의3). 신고·납부 기한: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 (소득세법 §105). 신고처: 홈택스 (hometax.go.kr) 또는 관할 세무서. 양도세 신고 시 지방세도 자동 계산되어 위택스 연계 납부 가능. 지연 시 무신고 가산세 20% (부정 40%) + 납부 가산세 1일당 0.022% (연 8.03%). 1세대 1주택 비과세는 신고 의무 면제 (12억 이하 전액 비과세 케이스), 12억 초과·다주택은 신고 필수.