양도세 계산기 소득세법 §89·§95·§104 · 2026.04 기준

1주택 비과세 요건 (소득세법 §89 ① 3호)

1. 양도일 현재 1세대 1주택
2. 보유 2년 이상
3. 조정대상지역 취득분은 거주 2년 추가 요건
4. 양도가액 12억 이하는 전액 비과세
5. 12억 초과분만 과세 (장특공 적용 가능)

장기보유특별공제 (1주택, 12억 초과분)

• 보유 1년당 4% (최대 10년 = 40%)
• 거주 1년당 4% (최대 10년 = 40%)
• 합산 최대 80%

(일반 부동산은 연 2%, 최대 30%. 본 도구는 1주택 기준만 적용.)

세율 (소득세법 §104)

기본 (보유 2년+)

• 종합소득세와 동일 8단계 누진 (6%~45%)

단기보유

• 1년 미만 보유: 70%
• 1~2년 보유: 60%

다주택 중과 (조정대상지역)

• 1세대 2주택: 기본세율 + 20%p
• 1세대 3주택+: 기본세율 + 30%p

※ 본 도구는 1주택 일반 케이스 위주입니다. 다주택 중과세·일시적 2주택·조합원입주권·분양권 등 복잡 케이스는 전문가(세무사·홈택스) 상담 권장. 홈택스 양도소득세 모의계산.