전월세 전환율 계산기 임대차보호법 §7-2

전세 보증금을 월세 보증금 + 월세로, 또는 반대로 환산할 때 적용하는 연이율입니다 (주택임대차보호법 §7의2). 예: 전환율 6% 기준 — 전세 1억 중 5천만 을 월세로 전환하면 5,000만 × 6% ÷ 12 = 25만원/월. 전세 6,000만 + 월세 25만 구조. 반대로 월세 30만을 전세로 환산하면 30만 × 12 ÷ 6% = 6,000만. 전환율은 임대인-임차인 협의로 결정하지만 법정 상한이 있어 그 이상 부과 시 무효 (반환 청구 가능). 한국부동산원 (reb.or.kr) '임대차정보' 또는 부동산 중개업소 확인.

주택임대차보호법 §7의2 — 한국은행 기준금리 + 2%, 또는 기준금리 × 2 중 낮은 쪽이 법정 상한. 2026.05 기준금리 약 3.0% 기준 — 상한 약 5.0% (3 + 2 vs 6, 낮은 쪽 5). 한국부동산원 '임대차정보' 페이지에서 매월 갱신 표시. 상한 초과 부분은 무효이며 임차인은 초과 지급분 반환 청구 가능 — 임대인 자발 미정정 시 주택임대차분쟁조정위원회 (☎ 1670-3030) 또는 법원 절차. 신규 계약·갱신 모두 적용. 상가건물임대차보호법은 별도 상한 (12% 또는 기준금리 × 4.5 중 낮은 쪽).

보증금을 예금·투자로 돌렸을 때 기대수익률이 전환율보다 높으면 월세 유리, 낮으면 전세 유리. 예: 전환율 5% vs 정기예금 3.5% → 전세 유리 (보증금을 5% 굴릴 곳 없음). 전환율 5% vs 주식 인덱스 평균 7% → 월세 유리 (다만 변동성 리스크). 추가 고려: (1) 전세보증금 반환 리스크 (역전세·깡통전세) — 보증금반환보증보험 (HUG·HF) 가입 비용, (2) 세금 차이 (월세 세액공제 연 750만 한도 vs 전세 대출 이자 소득공제), (3) 2년 vs 1년 계약 안정성. 단순 비교 X — 본인 자산 운용 능력 + 리스크 수용도 종합 판단.

상한 초과 부분만 무효이며 계약 전체는 유효 (주택임대차보호법 §7의2). 즉 상한율 5%, 실제 전환율 7% 로 계약했다면 5% 초과분 (2%p 분) 은 무효 — 임차인은 초과 지급분 반환 청구 가능. 다만 임대인이 자발적으로 낮추지 않는 경우 (1) 주택임대차분쟁조정위원회 (☎ 1670-3030, 무료, 6개월 내 결정) 또는 (2) 임대차분쟁 신청서 제출 후 법원 소액사건 절차 (3개월~6개월). 시효 — 청구권은 3년 이내 행사. 분쟁 우려 시 계약 전 법무사·중개업소 확인 권장.

계약 갱신 시 임대료 인상률은 5% 이내로 제한 (주택임대차보호법 §7의2 ④, 전월세상한제). 전월세 전환 자체는 이 5% 제한과 별개 적용 — 전환율 법정 상한 (기준금리 + 2% vs × 2 중 낮은 쪽) 이 별도 적용. 즉 갱신 시 (1) 임대료 인상 5% 이내 + (2) 전환 시 법정 상한 이내 두 조건 동시 만족 필요. 갱신청구권은 임차인이 1회 사용 가능하며, 임대인의 정당한 사유 (실거주·계약 위반) 외에는 거절 불가. 분쟁 시 한국부동산원·주택임대차분쟁조정위원회 자문.