종합부동산세 완벽 가이드 2026
종합부동산세는 매년 12월 1~15일 신고하는 보유세입니다. 1주택자 12억까지 공제로 대부분 0원이지만, 강남·판교 아파트 1주택 또는 2주택부터 부담이 커집니다. 합산 공시가격 18억 (2주택 강남 12억 + 지방 6억) 이면 약 540만, 25억 3주택이면 약 1,800만 수준. 본 가이드는 2026 기준 공제·세율·연령보유 공제·세부담 상한·12월 신고 일정·분납 옵션을 한 표로 정리하고, 1~5주택 합산 시뮬까지 제시합니다.
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1. 종부세 vs 재산세 — 무엇이 다른가
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 근거 법 | 지방세법 §105 | 종합부동산세법 §7 |
| 세목 | 지방세 | 국세 |
| 과세기준일 | 6월 1일 | 6월 1일 (동일) |
| 납부 시점 | 7월·9월 분납 | 12.1~12.15 |
| 대상 | 모든 부동산 보유자 | 일정 금액 초과분만 |
| 1주택 공제 | 없음 (모두 부담) | 12억 (개인별) |
두 세금은 동일 부동산에 부과되므로 이중과세 방지를 위해 종부세 산출 시 재산세액 일부 공제 (종부세법 §9 ⑤). 6월 1일 기준이므로 5월 31일 매도 시 종부세 부담 없음, 6월 2일 매도 시 그해 종부세 전액 부담. 매수·매도 시점은 6월 1일을 의식해 결정.
2. 과세표준 산정 — 공시가격 × 95% − 공제액
공시가격 (국토교통부)
매년 4월 공시되는 주택 공시가격 (공동주택 공시가격) 으로 6월 1일 보유분 합산. 본인 보유 주택 공시가격은 부동산공시가격알리미 (realtyprice.kr) 에서 무료 조회. 실거래가와 무관 — 공시가격은 보통 시세의 60~70% 수준.
공정시장가액비율 (시행령 §2의3)
과세표준 환산 비율 — 2022년 60% → 2024년 95% 인상 (2026 현재 95% 유지). 즉 공시가격 13억이면 → 과세표준 환산 약 12.35억.
공제액 (§8)
| 구분 | 공제액 |
|---|---|
| 1세대 1주택자 (개인별) | 12억 |
| 다주택자·법인 (개인별) | 9억 |
| 부부 공동명의 1주택 (각자) | 9억 × 2 = 18억 또는 1세대 1주택 특례 12억 선택 |
최종 과세표준 산식
과세표준 = (공시가격 합계 × 95%) − 공제액
예: 1주택자 공시 15억 → (15억 × 95%) − 12억 = 14.25억 − 12억 = 2.25억 (이 금액에 세율 적용).
3. 세율 — 1주택자 vs 다주택자
1주택자 (종부세법 §9)
| 과세표준 구간 | 세율 |
|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% |
| 3~6억 | 0.7% |
| 6~12억 | 1.0% |
| 12~25억 | 1.3% |
| 25~50억 | 1.5% |
| 50~94억 | 2.0% |
| 94억 초과 | 2.7% |
다주택자 (3주택 이상)
| 과세표준 구간 | 세율 |
|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% |
| 3~6억 | 0.7% |
| 6~12억 | 1.0% |
| 12~25억 | 2.0% (1주택 1.3% 대비 1.5배) |
| 25~50억 | 3.0% (1주택 1.5% 대비 2배) |
| 50~94억 | 4.0% (1주택 2.0% 대비 2배) |
| 94억 초과 | 5.0% (1주택 2.7% 대비 1.85배) |
2주택자는 2022년까지 1.2~6% 중과 → 2023년부터 일반 1주택자 세율 적용으로 완화. 12억 이하 구간은 1주택자·다주택자 동일, 12억 초과부터 다주택자 세율이 1.5~2배 가파릅니다. 다주택 매도 시 양도세 부담도 함께 검토 — 양도세 가이드 의 1주택 비과세 12억·장기보유특별공제 표 참조.
4. 다주택 합산 시뮬 표
가정: 공정시장가액비율 95%, 공제 9억 (다주택), 재산세액 일부 공제·세부담 상한·연령보유 공제 미반영의 단순 시뮬. 실제 부담은 ±10% 범위에서 변동.
| 케이스 | 공시가격 합계 | 과세표준 | 산출세액 (대략) |
|---|---|---|---|
| 1주택 (강남 아파트) | 12억 | (12 × 0.95) − 12 = 0 | ₩0 (1주택 12억 공제로 면세) |
| 1주택 (강남 + 거주) | 15억 | (15 × 0.95) − 12 = 2.25억 | 약 ₩113만 (0.5% × 2.25) |
| 2주택 합산 | 18억 (강남 12 + 지방 6) | (18 × 0.95) − 9 = 8.1억 | 약 ₩540만 (0.5% × 3 + 0.7% × 3 + 1% × 2.1) |
| 3주택 합산 (다주택 세율) | 25억 | (25 × 0.95) − 9 = 14.75억 | 약 ₩1,800만 (구간별 합산 + 2% 구간 진입) |
| 5주택 합산 (다주택 세율) | 50억 | (50 × 0.95) − 9 = 38.5억 | 약 ₩1억 1,500만 |
위 표는 단순화된 시뮬 — 실제 세액은 재산세 공제·세부담 상한·연령보유 공제로 변동합니다. 정확한 본인 케이스는 홈택스 모의계산 또는 세무사 자문 권장.
1주택자 시뮬: 공시 15억 / 25억 / 50억
| 공시가격 | 과세표준 | 산출세액 (60세 미만·5년 미보유) | 70세 + 15년 보유 (80% 공제) |
|---|---|---|---|
| 15억 | 2.25억 | 약 ₩113만 | 약 ₩23만 |
| 25억 | 11.75억 | 약 ₩810만 (0.5/0.7/1% 구간) | 약 ₩162만 |
| 50억 | 35.5억 | 약 ₩4,440만 | 약 ₩888만 |
1주택자라도 공시가격 50억 (강남 최상위급) 부터는 연 ₩4,000만+ 부담. 연령·보유 공제 80% 최대화 시 ₩888만 수준으로 줄지만 매년 발생하는 보유세 부담은 큽니다. 종부세 부담이 매년 누적되면 양도 시점 결정에 영향 — 양도세 가이드 의 1주택 12억 비과세 + 장기보유특별공제 표 II (최대 80%) 와 함께 종합 검토.
5. 연령·보유 세액공제 (1주택자 한정)
연령공제 (종부세법 §9 ⑥)
| 연령 (과세기준일 6.1) | 공제율 |
|---|---|
| 60세 이상 | 20% |
| 65세 이상 | 30% |
| 70세 이상 | 40% |
보유공제
| 보유 기간 (취득일 기준) | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 | 20% |
| 10년 이상 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
합산 한도 80%
연령 + 보유 공제 합계는 최대 80% 한도. 예: 70세 + 15년 보유 = 40% + 50% = 90% → 80% 적용. 다주택자·법인은 적용 불가.
실제 효과 예시
1주택자 공시 15억, 70세 + 20년 거주 → 산출세액 약 113만 × (1 − 80%) = 약 23만. 동일 공시 15억이라도 50세 + 5년 보유면 약 90만 (20% 공제). 연령·보유 누적이 클수록 종부세 부담 차이가 큽니다.
6. 세부담 상한 (종부세법 §10)
공시가격 급등에 대한 보호 장치 — 직전년도 종부세 + 재산세 합계 대비 당해년도 합계의 상한.
| 구분 | 상한 |
|---|---|
| 1주택자 | 150% (직전년도의 1.5배) |
| 2주택자 | 200% (2배) |
| 3주택+ | 300% (3배) |
예: 직전년도 종부세 + 재산세 200만 1주택자 → 당해년도 상한 300만. 공시가격이 50% 급등해도 부담 증가는 50%로 제한. 분리과세 (별장·종합 합산 토지 등) 는 미적용. 본인 적용 여부는 11월 고지서 또는 홈택스에서 확인.
7. 부부 공동명의 1주택 특례
두 가지 선택지
부부 공동명의 1주택은 다음 두 가지 중 유리한 쪽 신청 가능 (2022 시행령 개정):
- 일반 (다주택자 기준): 각자 9억씩 공제 = 합 18억. 단 연령·보유 공제 불가.
- 1세대 1주택 특례: 한 명에게 12억 공제 + 그 명의자의 연령·보유공제 적용. 합산 명의의 60세 이상·15년 이상 보유자 케이스에 유리.
의사결정 기준
- 공시가격 18억 이하 → 일반 (둘 다 9억 = 18억 공제로 면세)
- 공시 18~25억 + 60세 미만 → 일반 (공제 18억)
- 공시 18~25억 + 70세 + 15년 보유 → 1세대 1주택 특례 (12억 + 80% 공제)
- 공시 25억 초과 → 케이스별 시뮬 후 결정 (세무사 자문 권장)
신청 방법
매년 9월 15일~9월 30일 사이 홈택스 (hometax.go.kr) → 종합부동산세 신청. 미신청 시 일반 (각자 9억) 자동 적용. 한 번 선택한 방식은 그해만 적용 — 매년 재선택 가능.
8. 12월 신고·납부·분납
신고 일정 (§16)
- 11월 말: 국세청 고지서 발송 (등기 우편)
- 12.1~12.15: 자진납부 (15일 이내)
- 신고처: 홈택스 (hometax.go.kr) → 종합부동산세 신고/납부 또는 은행 (전국 시중은행·우체국·농협 등)
분납 옵션 (§20)
| 세액 구간 | 분납 | 기한 |
|---|---|---|
| 250만 이하 | 분납 불가 | 12.15 일시납 |
| 250만 초과 500만 이하 | 1회 분납 (초과분) | 3개월 내 |
| 500만 초과 | 2회 분납 (세액 50%) | 6개월 내 |
분납세액에 대한 가산세는 없음. 분납 신청은 홈택스 신고 시 동시에 선택. 미납·지연 시 가산세 — 무신고 가산세 20%, 납부 불성실 가산세 1일당 0.022% (연 8.03%).
물납 (시행령 §22)
세액이 1천만 초과 + 현금 납부 곤란 시 부동산으로 물납 신청 가능. 단 시·도지사 허가 필요 + 시가 산정 분쟁 가능 — 현실적으로 활용도 낮음.
9. 절세 전략 + 흔한 실수
주요 절세 전략
- 부부 공동명의 특례 활용: 매년 9월 시뮬 후 일반 vs 1세대 1주택 특례 선택.
- 6월 1일 이전 매도: 다주택자가 매도 계획이면 5월 31일까지 잔금·등기 완료 → 그해 종부세 회피. 매도 시 양도세 가이드 의 1주택 비과세 12억 요건 검토 필수.
- 연령·보유 공제 최대화: 1주택자 70세 + 15년 보유 = 80% 공제. 70세까지 보유 전략.
- 임대사업자 등록: 일정 요건 충족 시 합산배제 (§8 ②) — 단 2020년 이후 신규 등록 제한적, 기존 등록자는 의무 임대 기간 (5년·10년) 준수 필수.
- 분납 활용: 500만 초과 시 6개월 분납으로 자금 흐름 분산.
- 가족 증여 분산: 다주택을 가족에게 분산 명의 변경 — 단 증여세 + 취득세 3.5% 별도 부담. 종부세 절감액 대비 증여 비용 시뮬 필수.
흔한 실수
- 6월 1일 기준 무인지. 6월 2일 매수 시 그해 종부세 면제, 6월 2일 매도 시 그해 종부세 전액 부담.
- 부부 공동명의 특례 미신청. 9월 신청 안 하면 일반 (각자 9억) 자동 적용 — 1세대 1주택 특례가 유리한 케이스도 놓침.
- 분납 신청 시기 놓침. 12.15 이후 분납 신청 불가 — 신고 시 동시에 선택.
- 공시가격 vs 실거래가 혼동. 종부세는 공시가격 기준. 실거래가가 시세보다 낮아도 공시가격으로 과세.
- 연령공제 신청 누락. 자동 적용 X — 홈택스 신고 시 본인이 체크.
- 임대사업자 의무 임대 기간 위반. 5년·10년 의무 임대 위반 시 합산배제 박탈 + 추징.
- 가족 증여 시 종합 시뮬 누락. 종부세 절감액 < 증여세 + 취득세 케이스 흔함. 증여세 가이드 의 10년 합산 reset·혼인출산 1억 공제 검토 후 결정.
10. 임대·신축 분양 보유자 특수 케이스
등록 임대주택 (합산배제)
종부세법 §8 ② — 일정 요건의 등록 임대주택은 종부세 합산에서 배제. 2020년 7월 이후 신규 등록 대부분 폐지·제한 — 기존 등록자만 적용. 의무 임대 기간 (단기 5년·장기 10년) 위반 시 합산배제 박탈 + 추징. 등록 임대사업자는 임대료 5% 상한 (민간임대주택법 §44) + 임대보증금 보증 의무 (시·도지사 등록 시) 도 함께 부담 — 전월세 가이드 의 등록 임대사업자 특칙 참조.
신축 분양 (잔금 시점 기준)
분양권 단계는 종부세 미부과 — 잔금일 (사용승인일) 이후 6월 1일 기준 보유자가 납세의무자. 신축 입주 첫해는 6월 1일 보유 여부에 따라 결정. 잔금 시점에 다주택이면 다주택 세율 적용 — 취득세 가이드 의 일시적 2주택 처분 기한 (조정→조정 2년 / 그 외 3년) 과 함께 검토. 청약 당첨 후 분양 → 잔금 → 입주 단계는 청약 가점 가이드 도 함께.
상속 1주택자 특례
상속받은 주택은 일정 기간 (수도권 2년·기타 3년) 주택 수 산정에서 제외 — 기존 1주택자는 그 기간 동안 1주택자 지위 유지 (12억 공제 + 연령보유 공제). 청약 자격은 별도 — 청약 가점 가이드 의 무주택 기간 카운트 참조. 상속 자체의 세금은 상속세 (상증세법) 별도 부담, 가족 간 자산 이전을 분산 검토한다면 증여세 가이드 의 10년 합산 reset 규정도 함께 검토.
오피스텔·다가구·다세대 주택 수 산정
오피스텔은 주거용 (전입신고 + 실거주) 시 주택 수에 포함 — 다주택 판정 시 종부세 부담 ↑. 업무용 오피스텔은 포함 X. 다가구 주택은 1동 = 1주택, 다세대 주택 (빌라) 은 호별 별개 주택으로 산정. 본인이 보유한 부동산이 어느 유형인지 등기부등본 (부동산 종류 표시) 확인 필수. 분류 변경 (주거 → 업무 전환) 은 종부세·취득세·양도세 모두에 영향 — 변경 시 위택스·홈택스 신고 + 세무사 자문 권장.
같이 쓰는 도구
🏠 종부세 계산기 🏘 취득세 계산기 📊 양도세 계산기 🏘 전월세 전환율 🏡 청약 가점 🎁 증여세자주 묻는 질문
종부세 vs 재산세 어떻게 다른가요?
재산세 (지방세법 §105) 는 모든 부동산 보유자가 부담하는 보유세 — 6월 1일 기준, 7·9월 분납. 종합부동산세 (종합부동산세법 §7) 는 일정 금액 (1주택 12억 / 다주택 9억) 을 초과하는 부분에 대한 국세 — 6월 1일 기준 동일하지만 12월 신고. 둘 다 동일 부동산에 부과되므로 이중과세 방지를 위해 종부세 산출 시 재산세액 일부 공제 (종부세법 §9 ⑤). 즉 다주택 보유자는 7·9월 재산세 + 12월 종부세 합산 부담. 본인 케이스 시뮬은 홈택스 모의계산 또는 국세청 종부세 안내 참조.
1주택자 12억 공제는 어떻게 적용되나요?
종부세법 §8 — 1세대 1주택자는 공시가격 12억까지 공제 (개인별). 즉 공시가격 12억 이하 1주택자는 종부세 0원 (재산세는 별도 부담). 12억 초과분에 대해서만 과세표준 산정. 부부 공동명의 1주택은 각자 9억씩 공제 — 합 18억 vs 단독명의 12억. 부부 공동명의가 일반적으로 유리 (공시 18억 이하 면세) 하지만 한 명에게만 연령공제 (60세 이상) 가 적용되는 케이스라면 단독명의가 유리할 수 있음. 2022년 시행령 개정으로 부부 공동명의도 1세대 1주택 특례 (12억 + 연령·보유 공제) 신청 가능 — 둘 중 유리한 쪽 선택. 다주택자는 1인당 9억으로 공제 한도가 줄어듬.
공정시장가액비율 95%는 무엇인가요?
종부세법 시행령 §2의3 — 과세표준 산정 시 공시가격 합계 × 공정시장가액비율로 환산. 2022년 시행령 개정으로 100% → 60% (2022) → 95% (2024~) 로 변동. 2026년 5월 현재 95% 유지. 즉 공시가격 합계가 13억이면 과세표준 = 13억 × 95% − 공제액 12억 (1주택자) = 약 0.35억. 비율이 낮을수록 종부세 부담 ↓. 공정시장가액비율은 시행령으로 정부가 정책에 따라 변경 가능 — 매년 12월 신고 시 그해 적용 비율 확인 필수. 공시가격 자체는 국토교통부 부동산공시가격알리미 (realtyprice.kr) 에서 확인.
다주택자 세율은 어떻게 되나요?
종부세법 §9 — 1주택자와 다주택자 (3주택 이상) 세율 차등 적용. 1주택자: 3억↓ 0.5% / 3~6억 0.7% / 6~12억 1.0% / 12~25억 1.3% / 25~50억 1.5% / 50~94억 2.0% / 94억↑ 2.7%. 다주택자 (3주택+): 3억↓ 0.5% / 3~6억 0.7% / 6~12억 1.0% / 12~25억 2.0% / 25~50억 3.0% / 50~94억 4.0% / 94억↑ 5.0%. 2주택자는 2022년까지 1.2%~6% 중과 → 2023년부터 일반 세율 적용으로 완화. 12억 이하 구간은 1주택자·다주택자 동일, 12억 초과부터 다주택자 세율이 1.5~2배 가파름. 본인 케이스는 홈택스 모의계산 권장.
연령·보유 세액공제는 어떻게 받나요?
종부세법 §9 ⑥ — 1주택자에 한해 산출세액에서 일정 비율 공제. 연령공제: 60세 이상 20% / 65세 이상 30% / 70세 이상 40%. 보유공제: 5년 이상 20% / 10년 이상 40% / 15년 이상 50%. 연령공제 + 보유공제 합산 한도 80% (예: 70세 + 15년 보유 = 40+50=90% → 80% 적용). 다주택자·법인은 적용 불가. 1주택자가 70세 + 20년 거주 시 산출세액의 80%가 공제 — 종부세 부담이 크게 줄어듬. 적용 기준일은 과세기준일 (6월 1일). 부부 공동명의는 1세대 1주택 특례 신청 시 한 명의 연령·보유로 적용 가능.
종부세는 언제 어떻게 내나요?
납부 일정 (종부세법 §16) — 11월 말 국세청이 고지서 발송, 12.1~12.15 자진납부. 신고처: 홈택스 (hometax.go.kr) → 종합부동산세 신고/납부 또는 은행 (전국 시중은행·우체국·농협 등). 분납 가능 (§20) — 250만 초과 500만 이하 시 1회 분납 (3개월 내), 500만 초과 시 2회 분납 (6개월 내). 분납 시 분납세액에 대한 가산세는 없음. 미납 시 가산세 — 무신고 가산세 20%, 납부 불성실 가산세 1일당 0.022% (연 8.03%, 국세기본법 §47의4). 부동산이 많거나 세액이 큰 경우 세무사 자문 권장.
세부담 상한은 무엇인가요?
종부세법 §10 + 시행령 §4의2 — 직전년도 종부세 + 재산세 합계 대비 당해년도 종부세 + 재산세 합계의 상한 설정. 1주택자 150% / 2주택자 200% / 3주택+ 300%. 즉 공시가격이 급등해도 직전년도 대비 1주택은 1.5배, 다주택은 2~3배까지만 부담. 예: 직전년도 종부세+재산세 200만 1주택자 → 당해년도 상한 300만. 공시가격이 급등한 해의 보호 장치. 단 분리과세 (별장·종합 합산 토지 등) 는 상한 미적용. 본인 적용 여부는 11월 고지서에서 확인.
종부세 절세 방법은 무엇이 있나요?
주요 절세 전략 — (1) 부부 공동명의 1주택 특례 활용: 둘 다 9억씩 공제 (합 18억) 또는 1세대 1주택 특례 (12억 + 연령·보유공제) 중 유리한 쪽 선택. (2) 12월 신고 전 다주택 정리: 6월 1일 기준이지만 다음해부터 효과 — 매도 시 양도세 (소득세법 §89) 검토 함께. (3) 연령·보유공제 최대화: 1주택자 70세 + 15년 보유 시 80% 공제. (4) 임대사업자 등록: 일정 요건 충족 시 합산배제 (종부세법 §8 ②) — 단 2020년 이후 폐지·축소로 신규 등록 제한적. (5) 분납 활용: 500만 초과 시 2회 분납 (6개월) 으로 자금 흐름 분산. 세금 회피 목적 명의 변경 (가족 증여) 은 증여세 + 취득세 별도 부담 — 종부세 가이드와 증여세 가이드 함께 검토 필수.
관련 가이드
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📌 공식 출처 · 관련 법령
- 홈택스 — 종합부동산세 신고·모의계산 · 국세청 (☎ 126) — 12월 1~15일 신고 + 공시가격·세부담 시뮬레이션
- 종합부동산세법 §7/§8 — 과세대상·공정시장가액비율 · 1주택 12억 / 다주택 9억 공제 + 60% 공정시장가액비율
- 국세청 — 종합부동산세 안내 · 1세대 1주택 공제·세부담 상한·고령자 장기보유 공제
- 부동산 공시가격 알리미 · 국토교통부 — 매년 4월 공시 + 본인 부동산 공시가격 조회
- 국토교통부 — 부동산 정책 · 공시가격 현실화 + 임대사업자 등록 + 합산배제
- 위택스 — 재산세 (지방세) · 종부세는 국세, 재산세는 지방세 — 6/1 보유자 7·9월 납부
본 가이드는 2026년 5월 국세청·국토교통부 종합부동산세 관련 공식 안내 기준입니다. 종부세는 매년 12월 1~15일 신고, 공시가격은 매년 4월 새로 공시. 부부 공동명의 특례·임대사업자 합산배제·세부담 상한은 본인 케이스별 효과가 크게 다르므로, 실제 결정 전 홈택스 모의계산(☎ 126) + 세무사 자문 권장.
⚠️ 본 가이드는 2026년 5월 기준 종합부동산세법·시행령 일반 정보입니다. 세율·공제·공정시장가액비율은 정부 정책에 따라 매년 개정될 수 있으며, 공시가격은 매년 4월 새로 공시됩니다. 부부 공동명의 특례·임대사업자 합산배제·세부담 상한은 본인 케이스별로 효과가 크게 달라집니다. 실제 12월 신고·절세 결정 전에는 홈택스 모의계산, 국세청 종부세 안내 (☎ 126), 또는 세무사 자문을 권장합니다. 본 글이 세무 자문을 대체하지 않습니다.