대출 상환 계산기 한국은행 ECOS · 2026.05

원리금균등은 매월 같은 금액(원금+이자)을 갚는 방식으로 한국 주담대의 90% 이상이 이 방식 — 초기에는 이자 비중이 크고(첫 달 이자 80%, 원금 20%) 후반에 원금 비중이 커집니다. PMT 공식 P×r/(1-(1+r)^-n) 으로 계산. 원금균등은 매월 같은 원금에 잔존이자를 더해 갚는 방식으로 초기 상환액이 크지만 시간이 지날수록 줄어들고 총이자는 적게 듭니다 — 3억·4.5%·30년 기준 첫 달 약 196만원(원리금) vs 약 196만원(원금균등 첫 달도 비슷)에서 시작해 마지막 달 원금균등은 84만원까지 떨어집니다. 부동산 PF 등 사업 대출에서 자주 쓰입니다.

총이자만 보면 원금균등이 유리합니다. 3억·4.5%·30년 기준 원리금균등 총이자 약 2억 4,718만원 vs 원금균등 약 2억 348만원으로 약 4,369만원 절감. 30년 누적 차액이 신차 1대 값입니다. 다만 원금균등은 첫 달 상환액이 약 235만원으로 원리금균등 약 152만원보다 35만원 가량 높아 초기 현금흐름 부담이 큽니다. 신혼·입주 직후·소득이 천천히 오를 가구는 원리금균등(안정성), 소득이 안정되어 있고 점진적 부담 감소 + 총이자 절감을 원하면 원금균등 선택. 다만 한국 시중은행은 원금균등을 잘 안내하지 않으니 직접 요청해야 합니다.

거치기간은 일정 기간 원금 상환 없이 이자만 납부하는 기간입니다. 한국 주담대는 보통 1~3년 거치 + 27~29년 분할상환 구조. 신축 아파트 입주 전 잔금 처리 직후, 이사·인테리어 비용 부담이 클 때, 자영업 사업자가 매출 성장 기간 부담을 늦추고 싶을 때 활용. 단점은 거치기간 동안 원금이 전혀 줄지 않아 총이자가 늘어남 — 1억·5%·30년 무거치 vs 1년 거치 시 총이자가 약 500만원 더 늘어나며 30년 거치는 매우 위험. 정부의 가계부채 관리 차원에서 2024년 신규 주담대는 원칙적으로 거치 1년 이내 권장. 거치 종료 후 분할상환 시작되면 월 상환액이 갑자기 점프하니 미리 시뮬레이션 필수.

본 도구는 고정금리 시나리오입니다. 변동금리는 6개월·1년·3년 등 주기로 금리가 재산정되어 매번 잔여 원금에 새 금리로 PMT를 다시 계산. COFIX(자금조달비용지수) 또는 신잔액COFIX 기준으로 가산금리 0.5~2%p 추가. 시뮬레이션 시 예상 평균 금리(현재 약 4~5%)를 한 번 입력해 본 뒤, +1%·+2% 시나리오를 따로 계산해 비교하세요 — 금리가 1%p 오르면 3억·30년 월 상환이 약 18만원 증가. 2025년부터 도입된 스트레스 DSR 가산금리(2026년 5월 기준 1.5%p)가 한도 산정에 추가 반영되어 실제 한도는 시뮬레이션보다 적게 나올 수 있습니다. 고정형(혼합형) vs 변동형 선택은 본인 금리 전망과 상환 기간에 따라 결정.

DTI(Debt to Income)는 연소득 대비 주택담보대출의 원리금 비율, DSR(Debt Service Ratio)은 모든 가계대출(주담대·신용대출·카드론·학자금 포함)의 연간 원리금 합계 비율. 2026년 현재 DSR 40%(은행)·50%(2금융권)가 한도. 2025년 7월부터 시행된 스트레스 DSR 3단계로 가산금리 1.5%p가 한도 산정에 추가 반영되어 실제 받을 수 있는 한도가 줄어듭니다. 예: 연봉 6천만원·신용대출 3천만원 보유 시 주담대 한도가 무신용대출 대비 약 1억원 감소. 본 도구는 단일 대출 시뮬레이션이며, 실제 한도는 다른 대출까지 합산해 판단. 정확한 한도는 은행 영업점에서 신용정보 조회 후 산정한 견적 참고.

본 계산기는 만기까지 정상 상환 시뮬레이션입니다. 만기 전 일부·전액 상환 시 잔액 × 수수료율(주담대 0.5~1.5%, 신용대출 0~0.7%)이 추가 발생. 주담대는 보통 대출 실행 후 3년 경과 시 수수료 면제 — 3년차에 일부상환 또는 갈아타기 검토 권장. 일부상환은 기간단축형·금액감소형 2종 선택 가능 — 기간단축형이 총이자 절감 효과 큼. 1억 잔액·1.2% 수수료율이면 일부상환 시 120만원 추가. 갈아타기(대환) 시 수수료 + 인지세·근저당 설정 등 추가 비용까지 합산해 손익분기 판단. 자세한 일부·전액상환 비용은 중도상환수수료 계산기에서 별도 계산.

주담대(주택담보대출)는 부동산을 담보로 잡고 빌리는 대출로 금리가 낮고(2026년 5월 평균 4.34%) 한도가 큽니다(주택가격 60~70% LTV 한도). 만기 30~40년 가능, 분할상환 원칙. 신용대출은 신용도(KCB·NICE 신용점수)만으로 빌리는 대출로 금리가 높고(평균 5.5~7%) 한도가 작습니다(연봉의 1~2배). 만기 1~5년 짧음. 본 도구는 두 종류 모두 같은 PMT 공식으로 계산되며, 차이는 입력하는 금리·기간·원금에서 나타납니다 — 같은 1억이라도 주담대 4.5%·30년 vs 신용대출 6%·5년이면 월 상환액·총이자 모두 크게 차이. 주담대 + 신용대출 동시 보유 시 DSR 한도 합산 적용되니 주의.

본 도구는 시뮬레이션 전용입니다. 실제 한도·금리 비교는 전국은행연합회 소비자포털(portal.kfb.or.kr) 대출금리비교 — 17개 시중은행 평균 금리·최저 금리 공시. 핀다·뱅크샐러드 같은 마이데이터 앱은 본인 신용정보를 토대로 실제 받을 수 있는 한도·금리를 1~2분 만에 시뮬레이션. 각 은행 영업점에서 직접 견적받기는 가장 정확하지만 신용조회가 발생(단기간 다회 조회 시 신용점수 일시 하락 주의). 권장 순서는 본 도구로 원금·이자·기간 시나리오 정리 → 마이데이터 앱으로 한도 추정 → 1~2개 은행 영업점 견적 → 최저 금리 선택. 갈아타기는 대환 신청서비스(대출비교 앱) 활용.